집을 찾는 일은 이제 대부분 화면에서 시작됩니다. 포털과 앱에서 사진을 넘기고, 가격을 비교하고, 마음에 드는 매물을 몇 개 골라 중개사무소에 전화를 겁니다. 그런데 막상 전화를 걸면 "그 매물은 방금 나갔고, 비슷한 게 있다"는 답을 듣는 일이 적지 않습니다. 실제로 없는 집, 조건이 다른 집을 미끼로 걸어 두는 이른바 허위·과장 매물입니다. 광고 단계에서 무엇을 확인하면 이런 매물을 걸러낼 수 있는지, 그리고 광고에는 반드시 무엇이 적혀 있어야 하는지 차분히 정리해 보겠습니다.
※ 이 글은 공인중개사법의 중개대상물 표시·광고 규정과 국토교통부 안내를 바탕으로 한 일반적인 참고 자료입니다. 개별 매물의 진위와 권리관계는 반드시 현장 확인과 등기부·건축물대장 열람으로 검증하시고, 계약 전에는 공인중개사와 충분히 상의하시기 바랍니다.
광고에 반드시 적혀 있어야 하는 것
공인중개사법은 개업공인중개사가 인터넷에 매물을 광고할 때 표시해야 할 항목을 정해 두고 있습니다. 광고 화면에서 가장 먼저 확인할 것은 누가 올린 광고인지입니다.
- ●중개사무소 명칭·소재지·등록번호·연락처: 개업공인중개사만 매물을 광고할 수 있고, 중개보조원의 이름으로 광고하는 것은 허용되지 않습니다.
- ●소재지: 아파트라면 단지명과 동·층 정보가 표시되어야 합니다. 층은 저층·중층·고층으로 표기할 수 있지만, 실제 층과 다르게 적으면 안 됩니다.
- ●면적: 전용면적을 ㎡ 단위로 표시해야 합니다. 공급면적만 크게 적어 넓어 보이게 하는 방식은 규정에 어긋납니다.
- ●가격: 매매가·보증금·월세를 실제 임대인이 제시한 금액 그대로 적어야 합니다. 관리비도 월 10만원 이상이면 세부 항목을 표시하도록 강화되었습니다.
- ●입주 가능일·방향·주차·사용승인일 등 기본 정보도 항목별로 요구됩니다.
이 항목이 비어 있거나, 중개사 정보가 흐릿하게 처리되어 있거나, "문의 시 안내"로만 채워져 있다면 그 자체로 한 번 더 의심해 볼 신호입니다.
미끼 매물의 전형적인 모습
허위·과장 매물은 대체로 비슷한 패턴을 보입니다. 다음 항목 중 두세 가지가 겹친다면 실제 방문 전에 확인 전화를 꼼꼼히 하시는 것이 좋습니다.
- ●시세보다 눈에 띄게 낮은 가격: 같은 단지·같은 면적의 다른 매물이나 국토교통부 실거래가 공개시스템의 최근 거래가와 크게 차이가 난다면 이유를 물어보셔야 합니다.
- ●다른 단지 사진의 재사용: 같은 사진이 여러 매물에 반복되거나, 사진 속 창밖 풍경이 해당 단지의 위치와 맞지 않는 경우입니다.
- ●등록일이 오래됐는데 계속 노출되는 매물: 이미 거래가 끝났는데 문의 유도를 위해 내리지 않은 경우가 많습니다.
- ●전화하면 "방금 나갔다"는 답과 함께 다른 매물 권유: 한두 번은 우연일 수 있지만 반복된다면 미끼 매물일 가능성이 있습니다.
- ●동·호수를 끝까지 알려주지 않는 매물: 임대인 요청으로 비공개하는 경우도 있으나, 방문 약속 단계에서도 알려주지 않는다면 실체를 확인하기 어렵습니다.
화면에서 할 수 있는 확인 세 가지
현장에 가기 전, 책상에서 할 수 있는 확인만으로도 상당수의 문제 매물을 걸러낼 수 있습니다.
- ●중개사무소 등록 확인: 국가공간정보포털이나 각 지자체의 부동산중개업 조회 서비스에서 등록번호로 사무소가 실제로 등록되어 있는지, 대표자가 광고 속 이름과 같은지 확인할 수 있습니다.
- ●실거래가 비교: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 전용면적의 최근 매매·전세·월세 거래를 확인해 광고 가격이 현실적인 범위인지 가늠합니다. 과거 거래가가 현재 시세를 보장하는 것은 아니지만, 지나치게 벗어난 가격은 설명을 요구할 근거가 됩니다.
- ●사진 역검색: 매물 사진을 이미지 검색에 넣어 보면 다른 매물이나 모델하우스 사진을 그대로 가져온 경우를 찾을 수 있습니다.
전화 한 통으로 걸러내는 질문
방문 약속을 잡기 전 전화에서 다음을 물어보시면 매물의 실체를 어느 정도 확인할 수 있습니다.
- ●"광고에 있는 그 매물, 지금도 거래 가능한가요?" — 가능하다는 답을 듣고 나서 방문 일정을 잡습니다.
- ●"동·호수와 입주 가능일을 알려주실 수 있나요?" — 최소한 동과 층은 확인해야 합니다.
- ●"광고 가격이 임대인(매도인)이 제시한 금액과 같은가요?" — 방문 후 가격이 올라가는 경우를 미리 막습니다.
- ●"중개사무소 등록번호와 대표자 성함을 알려주세요." — 광고와 실제 사무소가 일치하는지 확인합니다.
답이 모호하거나, 질문을 피하면서 "일단 와서 보시라"고만 한다면 시간을 들일 가치가 있는 매물인지 다시 생각해 보셔야 합니다.
허위매물을 발견했다면
허위·과장 광고는 공인중개사법에 따라 과태료 부과 대상이며, 반복되면 업무정지 등 행정처분으로 이어질 수 있습니다. 이용자가 직접 할 수 있는 조치는 다음과 같습니다.
- ●한국부동산원 부동산광고시장감시센터에 온라인으로 신고할 수 있습니다. 광고 화면 캡처, 통화 내용 메모, 매물 링크를 함께 제출하면 처리가 빠릅니다.
- ●각 포털·앱의 허위매물 신고 기능을 이용하면 플랫폼 차원에서 노출이 중단되고 중개사에게 경고가 갑니다.
- ●이미 계약 단계에서 광고와 다른 조건이 드러났다면, 계약 전이라면 진행을 멈추고 조건을 서면으로 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
정직한 광고를 고르는 것도 선택입니다
같은 단지의 매물이라도 광고를 성실하게 올리는 중개사무소가 있고, 그렇지 않은 곳이 있습니다. 광고에 필수 항목이 모두 채워져 있고, 전화 응대에서 동·호수와 조건을 분명히 밝히고, 방문 후에도 조건이 달라지지 않는 사무소를 골라 거래하시는 것이 결국 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 온라인 광고는 첫 관문일 뿐이며, 최종 판단은 현장 확인과 등기부·건축물대장 열람, 그리고 공인중개사와의 충분한 상담을 거쳐 내리시기 바랍니다.
※ 이 글은 특정 매물이나 거래를 권유하는 내용이 아니며, 부동산 거래의 최종 결정은 이용자 본인의 판단과 전문가 자문에 따라 이루어져야 합니다.
이안 문수로는 사업주체와 시행사가 공식 채널을 통해 임대 조건과 세대 정보를 직접 안내하고 있습니다. 광고 내용과 실제 조건이 일치하는지 확인하고 싶으시다면 홈페이지의 상담 신청을 통해 문의해 주시기 바랍니다.
