중개보수를 아끼려고, 혹은 지인을 통해 알게 된 집이라서 공인중개사 없이 직접 계약하는 경우가 있습니다. 직거래 자체는 불법이 아니며 당사자끼리 합의하면 계약은 성립합니다. 다만 중개사가 하던 확인·설명 업무를 계약 당사자가 모두 직접 해야 한다는 점에서 부담이 훨씬 커집니다.
이 글은 직거래를 권하거나 말리려는 글이 아니라, 직거래를 선택했을 때 빠지기 쉬운 확인 절차를 순서대로 정리한 안내입니다.
직거래에서 사라지는 세 가지
공인중개사를 통해 계약하면 비용 외에도 몇 가지 장치가 함께 따라옵니다. 직거래에서는 이것들이 빠집니다.
- ●확인·설명 의무: 「공인중개사법」에 따라 중개사는 권리관계·시설 상태 등을 확인해 중개대상물 확인·설명서로 교부해야 합니다. 직거래에는 이 서류가 없습니다.
- ●손해배상 보증: 중개사는 중개 과정의 과실로 생긴 손해에 대비해 보증보험이나 공제에 가입해야 합니다. 직거래에서 생긴 손해는 당사자끼리 해결해야 합니다.
- ●제3자의 기록: 누가 언제 무엇을 설명했는지 남겨 줄 중립적인 사람이 없어, 분쟁 시 입증이 어려워집니다.
중개보수를 아끼는 대신 이 세 가지를 스스로 채워야 한다고 생각하시면 판단이 쉬워집니다.
첫 번째 확인: 상대방이 정말 소유자인가
직거래 사고의 상당수는 소유자가 아닌 사람과 계약하는 데서 시작합니다.
- ●계약 당일 발급한 등기사항전부증명서(등기부)의 소유자와 상대방 신분증의 이름·생년월일이 일치하는지 확인합니다.
- ●신분증 진위는 정부24나 행정안전부 서비스를 통해 주민등록증 진위 확인을 해볼 수 있습니다.
- ●소유자가 여러 명(공동소유)이라면 모든 공유자의 동의가 있어야 합니다.
- ●대리인이 나왔다면 소유자 본인의 인감이 날인된 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 직접 통화해 의사를 확인합니다.
※ 보증금이나 대금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다. 다른 사람 명의 계좌를 요구한다면 계약을 멈추고 다시 확인하시기 바랍니다.
두 번째 확인: 서류로만 알 수 있는 것들
중개대상물 확인·설명서가 없으므로, 그 서류에 담기는 내용을 직접 떼어 봐야 합니다.
- ●등기부: 갑구(압류·가압류·가처분 등 소유권 제한)와 을구(근저당 등) 확인. 계약 당일과 잔금 당일 두 번 발급합니다.
- ●건축물대장: 용도(주택인지), 면적, 위반건축물 표시 여부.
- ●임대인 미납 국세·지방세 열람: 임차인은 임대인 동의 없이도 일정 요건에서 열람을 신청할 수 있습니다.
- ●확정일자 부여현황: 다가구 등 다른 세입자의 보증금이 앞서 있는지 확인합니다.
- ●실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래를 확인해 가격이 지나치게 벗어나 있지 않은지 살펴봅니다.
실거래가는 과거 거래 기록일 뿐 앞으로의 가격을 보장하지 않습니다. 시세 판단의 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.
계약서는 표준 양식으로, 특약은 구체적으로
직거래에서는 계약서 양식부터 당사자가 준비해야 합니다. 임대차라면 법무부·국토교통부가 마련한 주택임대차표준계약서를 내려받아 쓰는 편이 빠진 항목을 줄이는 데 도움이 됩니다.
- ●목적물 주소는 등기부 표기 그대로(동·호수까지) 적습니다.
- ●보증금·차임·지급일·계약 기간을 숫자와 한글로 함께 적습니다.
- ●특약 예시: "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다", "잔금일 기준 미납 세금이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다" 등 상황에 맞는 문장을 넣습니다.
- ●시설 상태는 사진과 함께 기록해 두면 퇴거 시 원상복구 다툼을 줄일 수 있습니다.
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템을 이용하면 직거래도 전자계약이 가능한 경우가 있어, 확정일자 부여나 거래신고가 연계되는 이점이 있습니다. 이용 조건은 시스템에서 미리 확인하시기 바랍니다.
잔금일과 계약 후 30일, 직접 챙길 것
중개사가 있으면 안내해 주던 계약 후 절차도 직접 처리해야 합니다.
- ●임대차: 잔금 당일 등기부 재확인 → 보증금 지급 → 열쇠 인수 → 같은 날 전입신고와 확정일자. 일정 보증금 이상이면 계약 후 30일 안에 전월세 신고가 필요합니다(확정일자가 함께 처리됩니다).
- ●매매: 계약 후 30일 안에 부동산 거래신고를 해야 하며, 직거래는 매도인·매수인이 공동으로 신고합니다. 이후 소유권이전등기도 직접 또는 법무사를 통해 진행합니다.
- ●송금 내역, 문자·통화 기록, 계약 당일 사진은 한곳에 모아 보관합니다.
※ 신고 기한과 대상은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 계약 시점에 관할 주민센터·시군구청이나 국토교통부 안내를 확인하시기 바랍니다.
직거래가 맞지 않는 경우
다음과 같은 경우라면 비용이 들더라도 공인중개사나 법무사, 변호사의 도움을 받는 편이 안전합니다.
- ●등기부에 근저당·압류 등 권리가 복잡하게 얽혀 있는 집
- ●다가구·다세대처럼 다른 임차인의 보증금 순위를 따져야 하는 집
- ●미등기 신축이거나 위반건축물 표시가 있는 집
- ●상대방이 계약을 서두르거나 서류 확인을 꺼리는 경우
아끼는 중개보수보다 지켜야 할 보증금이 훨씬 크다는 점을 기준으로 판단하시면 됩니다. 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 특정 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 실제 계약 전에는 전문가 자문을 받으시기 바랍니다.
마치며
직거래는 비용을 줄일 수 있는 방법이지만, 그만큼 확인의 책임이 당사자에게 돌아옵니다. 소유자 확인, 서류 확인, 표준계약서와 특약, 잔금일과 신고 절차까지 이 글의 순서를 체크리스트로 활용해 보시기 바랍니다.
이안 문수로의 임대 조건이나 계약 절차가 궁금하시다면 분양 상담 창구를 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.
