계약 전에 등기부등본은 꼭 확인하시는 분이 많습니다. 그런데 등기부만으로는 알 수 없는 것들이 있습니다. 이 집이 법적으로 어떤 용도의 건물인지, 무단으로 늘린 부분은 없는지, 광고에 적힌 면적이 실제 서류상 면적과 같은지 같은 것들입니다. 이 정보는 건축물대장에 담겨 있습니다.
건축물대장은 「건축법」에 따라 건축물의 물리적 현황을 기록·관리하는 공적 장부입니다. 정부24나 세움터에서 누구나 열람할 수 있고, 열람은 무료입니다. 오늘은 계약을 앞둔 분이 건축물대장에서 무엇을 어떤 순서로 보면 되는지 정리해 드리겠습니다.
등기부등본과 건축물대장, 무엇이 다르고 어디서 떼나
두 서류는 담는 내용이 다릅니다.
- ●등기부등본: 누가 소유자인지, 근저당·전세권·가압류 같은 권리가 걸려 있는지 — 즉 권리관계
- ●건축물대장: 용도·구조·층수·면적·사용승인일·위반건축물 여부 — 즉 건물의 사실관계
그래서 둘 중 하나만 봐서는 판단이 반쪽이 됩니다. 두 서류의 내용이 서로 다를 때는, 면적·용도·구조 같은 사실관계는 건축물대장을 기준으로 하고, 소유권과 권리관계는 등기부를 기준으로 보는 것이 일반적인 실무 방식입니다. 실제로 등기부의 면적 표시가 건축물대장 변경 내용을 따라오지 못한 경우도 종종 있습니다.
건축물대장은 크게 두 종류입니다. 아파트·오피스텔·다세대주택처럼 호별로 구분등기가 되는 건물은 집합건축물대장(건물 전체를 담은 표제부 + 해당 호를 담은 전유부)으로, 단독주택·다가구주택처럼 건물 한 동이 하나의 소유 단위인 경우는 일반건축물대장으로 발급됩니다.
발급 경로는 세 가지입니다.
- ●정부24(gov.kr): '건축물대장 등초본 발급(열람)' 신청. 공동인증서 없이도 열람이 가능한 경우가 많고, 열람 수수료는 무료입니다.
- ●세움터(국토교통부 건축행정시스템): 건축 인허가 이력까지 함께 확인할 수 있습니다.
- ●시·군·구청 민원실 또는 주민센터: 방문 발급.
신청할 때 주소만 정확히 알면 소유자가 아니어도 열람할 수 있습니다. 임차인이 계약 전에 직접 확인할 수 있다는 뜻입니다. 다만 아파트·오피스텔은 '동'과 '호'까지 지정해야 해당 세대의 전유부가 나오므로, 신청 화면에서 동·호수를 빠뜨리지 않도록 주의하시기 바랍니다.
표제부에서 먼저 볼 네 가지
집합건축물대장을 열면 첫 장이 표제부입니다. 여기서 다음 네 가지를 확인합니다.
- ●주용도: '공동주택(아파트)', '업무시설(오피스텔)', '제2종근린생활시설' 등이 적힙니다. 광고에서 '아파트'라고 소개된 곳이 서류상 업무시설이거나 근린생활시설인 경우가 실제로 있습니다.
- ●주구조와 층수: 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조 등 구조와 지상·지하 층수가 나옵니다.
- ●사용승인일: 준공 시점입니다. 건물 노후도를 가늠하는 기준이자, 신축이라면 하자보수 보증기간을 따지는 출발점이 됩니다.
- ●연면적·건폐율·용적률·주차대수·승강기: 단지 전체의 밀도와 편의 수준을 숫자로 볼 수 있는 부분입니다.
특히 주용도는 그냥 지나치기 쉬운데, 뒤에서 보실 문제들과 직접 연결되는 항목이니 꼭 눈으로 확인하시기 바랍니다.
'위반건축물' 표시가 있다면
건축물대장 표제부 상단에는 '위반건축물' 이라는 노란색 표시가 붙는 자리가 있습니다. 허가받은 내용과 다르게 증축하거나 용도를 바꿔 쓰다가 적발되면 이 표시가 기재됩니다. 흔한 사례는 이렇습니다.
- ●베란다·옥상·주차장 일부를 무단으로 방으로 만든 경우
- ●근린생활시설(사무실·상가)로 허가받은 공간을 주택으로 개조해 임대하는 이른바 '근생빌라'
- ●다가구주택에서 허가된 가구 수보다 많은 호실로 쪼갠 경우
이 표시가 있으면 임차인 입장에서 세 가지 현실적인 위험이 생깁니다. 첫째, 시정될 때까지 이행강제금이 소유자에게 반복 부과될 수 있어 건물주의 자금 사정이 나빠질 수 있습니다. 둘째, 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. 셋째, 금융기관 대출 심사에서 담보 가치를 낮게 보거나 취급 자체를 거절할 수 있습니다.
주거용으로 실제 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호 자체는 적용될 여지가 있지만, 보증 가입과 대출이 막히는 것은 별개의 문제입니다. 보증금을 지키는 장치 하나가 통째로 사라지는 셈이니, 위반건축물 표시가 있는 물건은 조건이 좋아 보이더라도 신중하게 접근하시길 권합니다.
※ 위반 여부와 행정처분 진행 상황은 관할 시·군·구청 건축 관련 부서에서 확인하는 것이 가장 정확합니다. 이 글은 일반적인 정보 정리이며 법률 자문이 아닙니다.
다가구와 다세대, 대장에서 구분하는 법
이름이 비슷해 헷갈리지만 성격이 완전히 다릅니다.
- ●다세대주택은 공동주택입니다. 호별로 등기가 나뉘어 있어, 내가 계약한 호실의 권리관계만 등기부에서 따로 확인하면 됩니다.
- ●다가구주택은 서류상 단독주택입니다. 건물 전체가 한 명의 소유이고 호별 등기가 없습니다. 그래서 내 앞에 들어와 있는 다른 세입자들의 보증금 총액이 사실상 선순위 채권이 됩니다.
다가구주택을 계약할 때 등기부의 근저당만 보고 안심하면 안 되는 이유가 여기에 있습니다. 이런 물건이라면 임대인에게 기존 임차 현황을 요구하고, 중개대상물 확인·설명서에 관련 내용을 기재하도록 요청하는 것이 안전합니다. 건축물대장은 이 건물이 다가구인지 다세대인지, 허가된 가구 수가 몇 가구인지를 알려 주는 출발점입니다.
전유부에서 면적을 대조합니다
집합건축물대장의 전유부에는 해당 호실의 전용면적과 배분된 공용면적이 적혀 있습니다. 여기서 할 일은 대조입니다.
- ●광고와 중개사 설명에 나온 면적 = 전유부의 전용면적인지
- ●계약서에 쓸 면적 = 전유부·등기부 표제부의 면적과 일치하는지
- ●발코니 확장분처럼 서비스면적이 면적 표기에 섞여 있지는 않은지
숫자가 다르면 그 자체로 문제가 있다기보다, 어떤 기준으로 적힌 숫자인지 확인이 필요하다는 신호입니다. 계약서 면적은 반드시 서류상 면적을 기준으로 적어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.
계약 전 확인 순서 다섯 단계
정리하면 이런 순서가 됩니다.
- ●1단계 정부24에서 해당 주소(동·호수 포함)의 건축물대장을 열람합니다.
- ●2단계 표제부 상단의 위반건축물 표시 여부를 먼저 봅니다.
- ●3단계 주용도가 실제 사용 형태(주거)와 맞는지 확인합니다. 업무시설·근린생활시설이면 보증 가입 가능 여부를 미리 알아봅니다.
- ●4단계 전유부 전용면적을 광고·계약서와 대조합니다.
- ●5단계 같은 날 등기부등본을 함께 발급해 소유자와 권리관계를 확인하고, 두 서류의 내용이 어긋나는 부분이 있으면 중개사에게 설명을 요청합니다.
여기까지가 30분이면 충분한 작업입니다. 그리고 시세를 가늠할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 통계를 함께 보시길 권합니다. 특정 시점의 가격이나 수익을 단정하는 정보는 어디에도 없다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.
서류가 알려주지 않는 것
건축물대장은 '허가받은 대로 되어 있는가'를 알려 줍니다. 지금 그 집이 살기에 어떤가는 알려 주지 않습니다. 채광과 소음, 결로 흔적, 주차 여건, 밤에 걸어 들어오는 길의 분위기는 결국 직접 가 봐야 알 수 있습니다. 서류로 걸러내고, 현장에서 확인하고, 마지막에 계약서를 쓰는 순서가 가장 사고가 적습니다.
새로 공급되는 단지라면 사용승인 전이어서 대장이 아직 없거나 정보가 제한적일 수 있습니다. 이때는 사업 주체가 공개하는 사업계획승인 내용과 입주자 모집공고를 같은 방식으로 읽어 보시면 됩니다. 울산 남구 신정동에서 공급되는 이안 문수로처럼 장기 거주를 전제로 하는 단지도 계약 조건과 서류를 차분히 확인해 두시는 편이 좋습니다.
※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 상품의 투자나 계약을 권유하는 내용이 아닙니다. 개별 물건의 법적 판단이 필요할 때는 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
궁금한 점이 있으시면 이안 문수로 분양 상담을 통해 서류와 계약 조건을 함께 확인해 보시기 바랍니다.
