계약서보다 먼저 손에 쥐어야 하는 서류
계약 당일 중개사무소에서 가장 오래 들여다보게 되는 종이는 보통 계약서입니다. 그런데 계약서는 합의한 내용을 적는 문서일 뿐, 그 집이 어떤 집인지는 알려주지 않습니다. 그 역할을 하는 서류가 따로 있습니다. 중개대상물 확인·설명서입니다.
공인중개사법은 개업공인중개사가 계약이 성립되기 전에 중개대상물의 상태와 권리관계, 거래에 영향을 주는 사항을 확인해 의뢰인에게 설명하고, 그 내용을 서면으로 작성해 서명·날인한 뒤 거래당사자에게 교부하도록 정하고 있습니다. 즉 이 서류는 서비스가 아니라 의무입니다. 받지 못했다면 요청하는 것이 당연합니다.
어떤 칸으로 이루어져 있나
서식은 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 입목·광업재단 등 대상에 따라 나뉩니다. 아파트나 오피스텔 임대차·매매라면 대부분 주거용 건축물 서식을 쓰게 됩니다. 구성은 크게 세 덩어리입니다.
- ●개업공인중개사 기본 확인사항 — 소재지, 면적, 건축물 용도와 구조, 등기부상 권리관계, 토지이용계획, 입지조건 등 서류와 현장에서 확인할 수 있는 내용
- ●개업공인중개사 세부 확인사항 — 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리, 내·외부 시설물 상태, 벽면·바닥면·도배 상태, 환경조건
- ●중개보수 등에 관한 사항 — 중개보수와 산출내역, 실비
앞의 두 덩어리를 나눈 기준이 중요합니다. 기본 확인사항은 등기부·건축물대장 같은 서류로 확인되는 내용이고, 세부 확인사항은 상당 부분 매도인·임대인이 알려준 자료를 근거로 적는 내용입니다. 그래서 세부 확인사항 칸이 비어 있거나 "자료요구에 불응함"으로 적혀 있다면, 그것 자체가 하나의 정보입니다.
기본 확인사항에서 대조할 것
이 부분은 눈으로 읽는 데서 끝내지 말고, 미리 떼어 둔 서류와 한 줄씩 맞춰 보는 것이 좋습니다.
- ●소재지와 동·호수가 등기사항증명서, 건축물대장, 실제로 본 집과 모두 같은가
- ●전용면적 숫자가 등기부·대장과 일치하는가. 광고에 나온 공급면적과 혼동하지 않았는가
- ●소유권에 관한 사항(갑구)의 소유자 이름이 계약 상대방과 같은가
- ●소유권 외의 권리사항(을구)에 근저당권·전세권·가압류 등이 있는가, 채권최고액은 얼마인가
- ●건축물 용도가 주택인지 근린생활시설인지. 이른바 근생빌라는 전입신고와 대출에서 문제가 생길 수 있습니다
- ●위반건축물 표시가 있는가
특히 을구의 채권최고액은 임대차에서 보증금 회수 가능성을 가늠하는 출발점입니다. 등기부를 읽는 방법 자체가 낯설다면 계약 전에 따로 한 번 정리해 두시길 권합니다.
임대차라면 더 눈여겨볼 칸
전세사기 문제가 이어지면서 서식에는 임차인 보호를 위한 항목이 보강돼 왔습니다. 아래 칸들은 형식적으로 넘기기 쉬운데, 실제로는 보증금과 직결됩니다.
- ●확정일자 부여현황 정보 — 해당 주택에 이미 확정일자를 받은 다른 임대차가 있는지, 그 보증금 규모가 얼마인지 확인하는 항목입니다. 다가구주택처럼 여러 임차인이 있는 건물에서 특히 중요합니다
- ●국세 및 지방세 체납 정보 — 임대인의 미납 세금은 경매 시 임차인의 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 임차인은 임대인의 동의를 받아, 또는 계약 체결 후 일정 기간 안에는 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있습니다
- ●전입세대 확인서 — 현재 그 집에 주민등록을 둔 세대가 있는지 보는 서류입니다
- ●최우선변제금 기준 — 소액임차인에 해당하는지, 해당한다면 보장되는 금액이 얼마인지
- ●민간임대주택 여부와 임대보증금 보증 가입 여부 — 등록임대주택이라면 임대사업자의 보증 가입 의무가 적용되는지 확인합니다
※ 이 칸들이 채워졌다고 해서 보증금이 보장되는 것은 아닙니다. 확인·설명서는 판단에 필요한 정보를 모아 주는 서류이지, 안전을 담보하는 보험이 아닙니다.
세부 확인사항 — 살아 보면 체감되는 항목
수도·전기·가스·난방 방식, 승강기, 배수, 소방시설, 벽면 균열과 누수 흔적, 도배 상태, 일조·소음·진동 같은 환경조건이 여기에 들어갑니다. 짧은 칸이지만 입주 뒤 분쟁이 가장 자주 생기는 지점이기도 합니다.
현장을 볼 때 확인·설명서 초안을 함께 놓고 보면 좋습니다. 예를 들어 "누수 없음"으로 적힌 칸이 있는데 천장에 얼룩이 보인다면, 그 자리에서 물어보고 필요하면 계약서 특약으로 옮겨 적어야 합니다. 확인·설명서에 적힌 내용과 실제가 다르다면, 그 차이를 계약서 특약으로 정리해 두는 것이 나중을 위해 안전합니다.
관리비도 이 단계에서 확인해 두시는 편이 좋습니다. 월 정액인지 사용량에 따라 달라지는지, 어떤 항목이 포함되는지에 따라 실제 주거비 부담이 달라집니다.
서명·날인과 보관, 그리고 책임
확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인해야 하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있다면 함께 서명·날인합니다. 거래당사자도 확인했다는 의미로 서명합니다. 교부받은 원본은 계약서, 영수증, 공제증서와 함께 보관해 두시기 바랍니다.
함께 받게 되는 공제증서는 중개사고가 발생했을 때의 손해배상 책임 보장에 관한 서류입니다. 보장 기간이 계약일을 포함하는지, 보장 금액이 얼마인지 확인해 두면 좋습니다.
설명이 부실하거나 사실과 다르게 기재돼 손해가 발생한 경우, 개업공인중개사는 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 다만 실제 배상까지는 인과관계와 손해액 입증이 필요하므로, 사후 구제보다 계약 전 확인이 훨씬 유리합니다.
서명 전 5분 점검표
- ●계약서에 도장을 찍기 전에 확인·설명서를 받아 읽었는가
- ●소재지·면적·소유자 이름이 등기부와 일치하는가
- ●을구의 권리와 채권최고액을 이해했는가
- ●임대차라면 확정일자 부여현황, 미납 세금, 전입세대 확인서 항목이 채워져 있는가
- ●빈칸이나 "확인 불가"로 남은 항목이 무엇인지 알고 있는가
- ●현장에서 본 것과 서류에 적힌 내용이 다른 부분은 특약으로 옮겼는가
- ●중개보수 산출내역이 요율표 기준과 맞는가
※ 이 글은 일반적인 제도 안내이며 특정 물건에 대한 투자 권유나 계약 자문이 아닙니다. 제도와 서식은 개정될 수 있으므로 계약 전에는 국가법령정보센터의 최신 서식과 공인중개사법 내용을 확인하시고, 권리관계가 복잡한 경우 공인중개사·법무사·변호사의 자문을 받으시길 권합니다. 실거래가와 시세 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 자료를 함께 참고하시면 판단에 도움이 됩니다.
민간임대 아파트는 임대사업자·보증 가입·표준임대차계약서 등 확인할 항목이 일반 임대차와 조금 다릅니다. 울산 남구 문수로의 이안 문수로 역시 계약 전 확인·설명서와 관련 서류를 함께 살펴보실 수 있도록 상담을 통해 안내해 드리고 있습니다.
